|
|
|
Đánh giá website của tôi
Rất hữu íchBình thường Nội dung kém Không có bình luận |
(Đức Hoài)-Theo quy định tại Điều 135, 136 của Luật Đất đai năm 2003 thì tranh chấp đất đai phải qua tiến hành hòa giải ở cơ sở là một thủ tục bắt buộc; nếu chưa qua thủ tục hòa giải ở cơ sở thì những cơ quan có thẩm quyền sẽ không thụ lý và tiến hành giải quyết.
Tuy nhiên trong thực tiễn áp dụng, việc xác định loại tranh chấp nào là thuộc trường hợp tranh chấp đất đai bắt buộc phải qua thủ tục hòa giải ở cơ sở? Loại tranh chấp nào không thuộc phạm vi điều chỉnh của Điều 135, 136 Luật Đất đai năm 2003 là vấn đề phức tạp và có nhiều ý kiến khác nhau. Muốn xác định được các tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án phải qua tiến hành hòa giải ở cơ sở thì phải căn cứ các quy định tại Điều 105, 106 và Điều 113 của Luật Đất đai năm 2003. Cụ thể như sau:
Điều 105. Quyền chung của người sử dụng đất thì người sử dụng đất có các quyền chung sau đây:
1. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;
3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp;
4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp;
5. Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình;
6. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Điều 106. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Mục 4 Chương II của Luật này.
Điều 113. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
1. Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật này;
2. Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;
3. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp chuyển nhượng có điều kiện theo quy định của Chính phủ;
4. Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;
5. Cá nhân có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 121 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 121 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;
6. Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 110 của Luật này; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 121 của Luật này;
7. Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn sản xuất, kinh doanh;
8. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh.
Căn cứ các quy định trên của Luật Đất đai thì quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là người sử dụng đất) bao gồm hai loại nhóm quyền.
- Nhóm quyền thứ nhất: đó là những quyền chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 105. Theo quy định của nhóm quyền này thì người sử dụng đất hợp pháp có quyền khai thác công dụng và hiệu quả của đất. Họ được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được nhà nước hỗ trợ thông qua việc huởng lợi từ các công trình Nhà nước đầu tư, Nhà nước hướng dẫn, giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ, bồi trúc đất đai; đồng thời được Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng đất khi bị người khác xâm hại đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình.
- Nhóm quyền thứ hai đó là: Chủ sử dụng đất thực hiện các hành vi liên quan đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình. Đó là các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, được quyền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Trong hai nhóm quyền trên thì khi có tranh chấp những quyền thuộc nhóm quyền thứ hai thì những tranh chấp đó là tranh chấp về quyên sử dụng đất. Khi giải quyết các tranh chấp này thì tất cả các quan điểm đều nhất trí cho rằng, những tranh chấp nói trên đều phải qua thủ tục hòa giải ở cơ sở. Bởi lẽ, việc tranh chấp quyền sử dụng đất xuất phát từ nội bộ nhân dân, nội bộ gia đình, họ hàng, làng xóm. Mặt khác, loại tranh chấp này ngày càng nhiều và rất phức tạp. Vì vậy, nếu hoà giải ở cơ sở có kết quả tốt sẽ mang lại tác dụng vừa tăng cường đoàn kết trong nội bộ nhân dân, vừa giảm nhẹ một phần công việc của Tòa án. Hơn nũa, theo quy định tại Điều 79 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004 thì đương sự phải có nghĩa vụ chứng minh khi yêu cầu hoặc khởi kiện tại Tòa án. Do đó việc tiến hành hoà giải ở cơ sở còn là một cơ hội để các đương sự chuẩn bị chứng cứ chứng minh ra Tòa án nếu hòa giải không thành.
Tuy nhiên trong các vụ án ly hôn mà có tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì có phải thực hiện thủ tục hòa giải ở cơ sở hay không. Hiện nay có nhiều ý kiến khác nhau về vấn đề này. Có ý kiến cho rằng: Tất cả những vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình (kể cả tranh chấp về chia tài sản khi ly hôn) mà có liên quan đến đất đai đều phải thông qua thủ tục hòa giải ở cấp xã. Tuy nhiên có một số ý kiến cho rằng cách giải quyết này là không đúng quy định thực chất của Luật Đất đai. Bởi lẽ, theo quy định của Luật Đất đai thì chỉ những trường hợp tranh chấp đất đai mới thuộc đối tượng phải qua thủ tục hòa giải ở cơ sở mà cụ thể là UBND cấp xã trước khi khởi kiện đến Tòa án, còn vụ án Hôn nhân và gia đình mà vợ chồng có tài sản là quyền sử dụng đất hoặc không có tài sản là quyền sử dụng đất thì quan hệ của vụ án là quan hệ hôn nhân và gia đình, không phải là quan hệ đất đai. Mặt khác, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai; còn trong quan hệ hôn nhân và gia đình có thể vợ chồng có đất đai và yêu cầu Tòa án phân chia cho họ trên cơ sở Luật Hôn nhân va Gia đình là chủ yếu, để xác định ai được chia nhiều hơn, ai được chia ít hơn, chứ không phải dựa chủ yếu vào Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự để xác định quyền và nghĩa vụ vợ chồng.
Như vậy, xét dưới góc độ lý luận thì các tranh chấp được gọi là tranh chấp đất đai phải qua thủ tục hòa giải ở cơ sở như quy định ở Điều 135, Điều 136 Luật Đất đai thì tranh chấp đó phải thõa mãn các yếu tố sau:
- Về quan hệ pháp luật nó phải là quan hệ đất đai như tranh chấp đòi lại bị lấn chiếm, chiếm dụng (đó là tranh chấp quyền sử dụng)….hoặc liên quan chặt chẽ đến đất đai như quan hệ chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, được quyền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
- Về đối tượng tranh chấp phải là đất đai.
- Về pháp luật áp dụng phải là Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự.
- Về khách thể của quan hệ này phải là quyền sử dụng đất.
- Về chủ thể của quan hệ đất đai: có thể là tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp….
Còn chủ thể trong Hôn nhân và gia đình phải là những ngưòi có quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng. Hơn nữa, trong vụ án hôn nhân và gia đình có thể chỉ có một quan hệ, nhưng cũng có thể có ba mối quan hệ, nhưng quan hệ tranh chấp chính là quan hệ hôn nhân, quan hệ vợ chồng, còn quan hệ con cái và quan hệ tài sản là quan hệ kèm theo. Với lý do đó, trong vụ án ly hôn dù vợ chồng có tài sản là quyền sử dụng đất cũng không thuộc trường hợp bắt buộc qua thủ tục hòa giải ở cơ sở theo Điều 136 Luật Đất đai năm 2003. Rất mong nhận được quan điểm phản hồi của bạn đọc để làm sáng tỏ thêm vấn đề nêu trên./.
Đức Hoài
(sưu tầm)
Phản hồi
Người gửi / điện thoại
CÁC BÀI MỚI HƠN
CÁC BÀI CŨ HƠN
